5 ting du skal se efter ved håndværkertilbud
Et håndværkertilbud kan være en god investering hvis du har du hænderne skruet rigtigt på, det gør det let at købe et hus billigt og sælge det igen kort tid efter, det der populært kaldes “house flipping” eller du kan udleje den og tjene penge i det lange løb, men selvom du er dygtig til det håndværksmæssige er der mange parametre der har betydning når regnskabet skal gøres op og du skal se hvor meget du taber eller tjener på en handel.
Efter at vi har arbejdet med ejendomsinvestering i en længere årrække har vi fundet en række ting mange overser, men som hurtigt kan æde din profit, se dem alle i oversigten her!
Er grunden forurenet?
Hvis du vil vide om grunden er forurenet skal du starte hos Danmarks Miljøportal hvor over 30.000 grunde er registeret da de er forurenede eller mistænkes for at være forurenede. Der kan være mange årsager til at den er forurenet, men vigtigst for dig er hvad det betyder for prisen. Er grunden under mistanke, vil det koste imellem 15.000 og 100.000 bare at få undersøgt omfanget af forureningen.
At grunden er forurenet betyder dog ikke altid noget for dig som ejer, hvorfor der er lavet en klassificering i 3 kategorier, F0, F1 og F2:
- F0 udgør inden en risiko for hus og have og du må bygge på hele grunden.
- F1 udgør ikke en risiko for hus og have, så længe man følger få og simple råd.
- F2 betyder at grunden skal undersøges nærmere og der med stor sandsynlighed skal igangsættes en oprydning.
Som du sikkert allerede har regnet ud skal du holde dig fra F2. Du kan også støde på en status der hedder Indledende Kortlægning, denne skal du også holde dig fra da det betyder at de indenfor 2 år skal kortlægge grunden og ikke kender resultatet.
Selvom grunden ikke er i miljøportalen vil jeg altid gennemgå kommunens data hvor du ofte kan se information om tidligere og nuværende olietanke på grunden og Geodatastyrelsen for at tjekke at der ikke tidligere har lagt industri på grunden som kan have været forurenende.
Nedgravede olietake er efterhånden en klassiker, som koster 10-20.000 at få undersøgt. Jeg holder mig væk fra grunde der har haft en nedgravet olietank og undersøger altid selv om jeg kan se spor efter en ikke registeret nedgravet olietank inden køb.
Er huset fredet?
Er huset fredet eller er det bevaringsværdigt kan det hurtigt blive en dyr omgang at istandsætte. Hvis det er tilfældet kan kommunen finde på at bestemme alt ned til farven du maler huset eller hvilken type vinduer der må sidde i det.
Vi undgår ikke nødvendigvis en bevaringsværdi ejendom, men vi sørger for at foretage en god analyse af hvad de forventede udgifter bliver, tager en dialog med kommunen for at finde ud af hvor strenge de er og sørger for at vi forventer at tjene lidt ekstra på ejendommen så vi har en buffer når noget går galt.
Du kan her hos Kulturarv se om ejendommen er fredet
Begrænses du af lokalplanerne?
Inden huset købes er det en god ide lige at tjekke lokalplanerne. Især hvis du har planer om at 1. sal let kunne udnyttes og give et stort overskud eller hvis du har planer om andre store ændringer af boligen. Der er både lokalplaner, servitutter og tinglyste deklarationer du skal overholde, alle dokumenter som ejendomsmægleren normalt skal oplyse dig om. Det er dog altid let at spørge kommunen som gerne vil hjælpe dig godt igang.
Er alle kvm lovlige?
Sørg for at det boligareal der er oplyst i papirerne også svarer til det du ser, og at det du ser og læser i papirene svarer til det der er registeret. Alt for ofte ser man boliger der er opmålt forkert, eller hele etager der ikke er godkendt til bolig. Det kan også være en gammel garage der er ombygget til et værelse, som ikke er godkendt til bolig.
Har du godt styr på reglerne, kan det give en god mulighed hvis arealet kan godkendes, men har du ikke kan du risikere at stå med en hel 1. sal der skal lukkes af. Der sker ikke noget ved at du tage en tommestok med ud når du ser huset og indtegner alle rum, hellere være forsigtig end blive snydt.
Vil du se det registerede areal til bolig kan du tjekke her
Er Fundamentet iorden?
Et problem vi flere gange har set er et fundament der er revnet så der trækker fugt ind, sætningsskader eller noget helt 3.
Inden du køber huset skal du lige gå en tur rundt og undersøge sokkelen, er der revner eller tegn på tidligere revner der er lappet?
Er der problemer med fundamentet koster det en bondegård at løse, så få en vurdering fra en fagmand hvis du frygter at der kan være problemer
Findes det perfekte håndværkertilbud?
Det kan virke som en stor omgang at skulle igennem hvis du planlægger at købe og sælge en ejendom hver måned, og du kan slippe for en del af de værste ting ved at investere i en lejlighed hvor du istedet skal undersøge ejerforeningen. Den perfekte ejendomsinvestering findes ikke, så det er vigtigt at du laver dine udregninger rigtigt og har et overskud der kan dække uforudsete udgifter.
Seneste kommentarer